2022'de gayrimenkul tarafından güvence altına alınan kredi

Materyalimizde, popüler bir kredi türü hakkında konuşacağız - gayrimenkul tarafından güvence altına alınan bir kredi. 2022'deki koşullardan, bunu çıkaran bankalardan bahsedelim ve bu ürünü uzmanlarla tartışalım.

emlak kredisi nedir

Gayrimenkul kredisi, borç verenin borçluya faiziyle verdiği ve gayrimenkulü teminat olarak aldığı bir kredidir.

Emlak kredisi hakkında faydalı bilgiler

*2022 II çeyreği için ortalama oranlar belirtilmiştir.

Ödeme gücünüzün farklı argümanları ile bankadan kredi isteyebilirsiniz. Örneğin, işverenden bir maaş belgesi getirin (2-NDFL) veya bir kefil bulun – iflasınız durumunda borcu ödemeyi kabul eden bir kişi. Bunlar normal finansal ilişkilerdir: bir banka veya başka bir finans kurumu size parasıyla güvenir. Karşılığında, kendilerine ödeneceklerinden emin olmak istiyorlar.

Gayrimenkul, kredi verme lehine bir argüman olabilir. Böyle bir finansal ürüne “gayrimenkul teminatlı kredi” denir.

Rehin, yükümlülükleri güvence altına almanın özel bir yoludur. Bu durumda yükümlülük, kredinin geri ödenmesidir. Böyle bir kredi alan müşteri, mülkünü borç verene rehin vermeyi kabul eder.

Aynı zamanda, sözleşme tarafından yasaklanmamışsa, dairede kendiniz yaşayabilir veya kiracılara kiralayabilirsiniz. Benzer şekilde, diğer gayrimenkullerle - apartmanlar, konut binaları, şehir evleri, ticari tesisler.

Rehin, bir bankanın veya finans kuruluşunun nesnenizi herhangi bir zamanda satabileceği veya kendisi için alabileceği anlamına gelmez. Dolandırıcılardan değil, yasal şirketlerden bahsetmemiz şartıyla. Bunun gibi hikayeler, insanlar pervasızca reklamları ödünç aldıklarında ve imzaladıkları kağıtlara bakmadıklarında ortaya çıkar.

Ancak müşteri krediyi geri ödeyemezse, banka veya diğer finansal kuruluş mülkü satma, yani satma hakkına sahiptir. Para borcu kapatmak için gidecek. Satıştan sonra herhangi bir miktar kalırsa, mülkün eski sahibine verilecektir.

Mortgage kredisi almanın faydaları

Büyük bir kredi alabilirsiniz. Örneğin, sermaye için 15-30 milyon ruble oldukça gerçekçi. Bölgelerde, elbette, her şey daha mütevazı. Bununla birlikte, mülkü rehin verme isteği, borç verenler için güçlü bir argümandır.

Borçlunun kredi geçmişine daha sadık olun. Bildiğiniz gibi tüm bankalar ve finans kurumları müşterinin güvenilirliğini inceler. Bunu yapmak için, bir kişinin finansal kurumlardan nerede, ne zaman ve ne kadar borç aldığı hakkında bilgilerin depolandığı kredi geçmişi bürolarını kullanırlar. Ödemelerdeki gecikmeler de oraya yansır. Ancak müşteri gayrimenkul rehin vermeye hazır olduğundan, borç verenin kendisini daha güçlü bir şekilde güvence altına aldığı anlamına gelir.

Daha uzun vadeli kredi verilebilir. Geleneksel kredilerle karşılaştırıldığında. Bazı finans kurumları 25 yıla kadar ödeme yapmanıza izin verir.

Mortgage alternatifi. Olmayacak bir peşinat gerektirir. Yeni bir ev satın almak için ev kredisi kullanılabilir.

Herhangi bir amaç için. Borç verenler ne için krediye ihtiyacınız olduğunu sormazlar. Bu, örneğin, işlerini geliştirmek için paraya ihtiyacı olan bireysel girişimciler için önemlidir. Tüzel kişi olarak kredi isterlerse, bu banka için bir risk olduğu için reddetme olasılığı daha yüksek olacaktır.

Sadece mülkünüzle risk alın. Borç alan kimseyi “kurmaz” - bu, kredi garantörleri hakkında konuşursak. Büyük meblağlara ihtiyacınız olduğunda, konvansiyonel krediler söz konusu olduğunda, farklı kuruluşlardan kredi alabilir ve bunun sonucunda borca ​​girebilir, tahsildarlarla savaşabilir ve meslektaşlarınız arasında itibarınızı kaybedebilirsiniz. Bir daireyi ipotek ederek, yalnızca mülkünüzü riske atmış olursunuz. Bir ailen varsa, bu tür kararlar dikkatli bir şekilde alınmalıdır.

Rehin veren ve borçlu iki farklı kişi olabilir. Örneğin bir kişinin gayrimenkulü var, diğeri kredi çekmek istiyor. Birlikte bir anlaşma yapabilirler.

Mülk sizin mülkünüz olarak kalır. Kullanılabilir, kiraya verilebilir (kredi sözleşmesine aykırı değilse).

Tutuklanan uygun nesneler. Örneğin, borçlu konut ve sosyal hizmetler için büyük bir borç biriktirmiştir veya diğer borçlarının ödemesini geciktirmiştir. Bu durumda alacaklıların talebi üzerine mahkemenin mala el koyma hakkı vardır. Bazı kredi kuruluşları, bu tür gayrimenkulleri teminat olarak kabul eder, ancak belirli bir çekince ile. Müvekkilin kredisinin bir kısmı, tutuklamayı kaldırmak için borcunu ödemek için kullanılacaktır.

Gayrimenkul ile güvence altına alınmış bir kredi almanın eksileri

Sigorta harcamaları. Teminat olarak sunduğunuz mülkün sigortalı olması gerekir. Sigorta ödemeleri yılda bir kez yapılır. Ortalama olarak, bu 10-50 bin ruble - fiyat büyük ölçüde belirli eve, yere, nesnenin fiyatına bağlıdır. Borç veren, ödeyenin yaşamını ve sağlığını sigortalamayı da isteyebilir - aksi takdirde daha yüksek bir yüzde teklif edeceklerdir.

Değerleme uzmanlarının çalışmaları için ödeme yapmanız gerekecektir. Ne siz ne de borç veren bir mülkün ne kadar değerli olduğunu objektif olarak yargılayamazsınız. Ancak bir kredi söz konusu olduğunda, nesnenin likiditesi, diğer bir deyişle değeri ve satma kabiliyeti önemlidir. Bir müşterinin yıkım için acil bir binada bir daire döşemek istediğini varsayalım. Elbette, bir şey olursa borç verenin böyle bir nesneyi satması pek olası değildir. Bu nedenle, değerlendirme için ödeme yapmanız gerekir. 5-15 bin rubleye mal oluyor.

Mülklerini serbestçe elden çıkaramama. Diğer bir dezavantaj ise kredi koşullarıdır. Bir daireyi veya başka bir nesneyi kendiniz satmak istiyorsanız, mülkü teminat olarak kabul eden borç verenden izin almanız gerekecektir. Büyük olasılıkla reddedecek. Sonuçta, bu durumda borçlunun güvenilirliği nasıl güçlendirilir? Müşterinin bankaya olan borcunu hasılatı ile ödemesi halinde satışa izin verebilirler.

Daha fazla zaman tükeniyor. Belgeler ve prosedürler normalden çok daha uzun olduğundan, böyle bir kredi almak için en az bir ila iki hafta bekleyin. Hemen para alamazsınız.

– Dezavantajları arasında ipoteğin apartman olması yer alıyor. Ancak sorunlar ancak müşteri ödeme yapmazsa olabilir. Ya da ödeyemiyorsa, durumu çözmek için hiçbir şey yapmıyor. Böyle bir krediyi “erteleseniz” bile, mülkünüzü kaybetmeden sorunu her zaman çözebilir, borç verenle bir uzlaşma bulabilirsiniz, diyor. Finans Teminatlı Kredi Departmanı Başkanı Almagul Burgusheva.

Gayrimenkul ile teminat altına alınan kredi alma koşulları

Borçlu gereksinimleri

• Borçlunun yaşı 21 ila 65 yıldır. Genç insanlar için nadiren bir istisna yapılır. Emekliler için daha sık.
• İş. Resmi olarak çalışmak zorunda değilsin. Ve gayri resmi olmak zorunda da değil. Ancak müşteri çalışıyorsa, kredi onaylanma şansı daha yüksektir. En az son 3-6 ay tek bir yerde çalışmanız gerekiyor.
• Federasyon Vatandaşlığı. Yabancılarla çalışıyorlar ama daha az isteyerek.
• Ortak borçlular. Mülkün birden fazla sahibi varsa, ortak borçlu olmaları ve rehin için onay vermeleri gerekir. Ayrıca evli iseniz eşinizin de müşterek borçlu olması gerekmektedir. Noterde evrak imzalarsanız (veya daha önce bir evlilik sözleşmesi yapılmışsa), bu feragat edilebilir, ancak bu alacaklının takdirindedir.

Emlak Gereksinimleri

- Ana şart, mülkün mülk olarak tescil edilmiş olmasıdır. Aksi takdirde, her borç verenin gayrimenkul için ayrı kriterleri vardır. Birisi Moskova Çevre Yolu'ndan 50 km'den fazla olmayan mesafeyi düşünüyor, diğerleri tüm bölgelere bakıyor. Bir banka sadece bir daire için, diğeri bir daire ve evler için kredi verebilir, vb. Almagül Burguşeva.

Gayrimenkul teminatlı bir kredinin herhangi bir amaç için verilmediğini daha önce söylemiştik. Bu nedenle, akredite bir şirketten bir değerlendirme albümü sipariş etmeniz gerekir. Gereksinimler hakkında konuşalım.

Квартира

En popüler teminat türü. Ayrıca, bazı borç verenler, borçluya değil, üçüncü şahıslara ait olan daireleri kabul etmeyi bile kabul eder. Tabii gönüllü olarak kefaletle serbest kalırlarsa. Bir örnek alalım. Genç bir aile, ebeveynleri ile birlikte yaşıyor ve kendi dairelerini istiyor. Anne babalar kredi almak istemezler ya da ileri yaşlarından dolayı kredi verilmez. Ancak yeni evlilerin dairelerini ipotek edip etmeyeceği konusunda anlaşırlar.

Daire likit olmalı yani her an piyasa fiyatından satılabilir. Bu bir banka için çok önemlidir. Elbette başka yere yerleştirilmemelidir. Sadece acil olmayan evlerde eşya alıyorlar, yıkım için değil. Yasadışı yeniden yapılanma yok. Ahşap zeminli ve mimari anıt statüsündeki evlerde apartman dairelerine karşı temkinlidirler.

Kredi tutarı genellikle ipotekli dairenin değerinin %60-80'ini geçmez. Sadece garanti ve resmi istihdam durumunda biraz daha verilecektir.

Bu arada, ortak bir dairede bir oda da bırakabilirsiniz. 

Apartmanlar

Ülkemizde aktif olarak büyük şehirlerde gelişen yeni bir gayrimenkul türü. Resmi olarak, bu konut dışı bir mülktür, ancak kimse içinde yaşamayı yasaklamaz. Orada oturma izni alamazsınız, tercihli ipotek vermezler, alışverişten vergi kesintisi yapamazsınız. Ancak dairelerin sahibi sizseniz, bunları kredi için teminat olarak sunabilirsiniz.

Daireler, benzer evlerde aynı bölgede bulunan dairelerden daha ucuzdur. Ancak avantajları, yeni olmaları, yani likit olmaları ve kendi finansal değerlerine sahip olmalarıdır.

Taunhauslar

Kural olarak, şehir evleri prestijli bir kentsel gayrimenkul türüdür. İsteyerek teminat olarak kabul edilirler, ancak binanın yasal olması koşuluyla tüm belgeler vardır - yetkisiz binalarda olumsuz emsaller olur.

Bir şehir evi için gerekenler: daire, özel girişi olan ayrı bir blokta tahsis edilmiştir. Önündeki arazi sahibine aittir.

Konut inşaatları

Bir yazlık ve diğer banliyö gayrimenkullerinin yanı sıra şehirdeki özel konutlardan bahsediyorsak, bunlar da geçici önlem olarak teminat olarak alınmaktadır. SNT'deki bahçe evleri ile daha zordur, çünkü borç veren her zaman hızlı bir şekilde satamaz ve daha ucuzdur. Aksi takdirde, daireler için geçerli olan tüm kurallar ve ayrıca bir dizi ek kriter geçerlidir.

• Tüm yıl boyunca evde yaşayabilirsiniz. Ve ona her mevsim ulaşabilirsiniz.
• Acil durumda değil.
• Elektrik ona bağlı, ısıtma (gaz veya elektrik), su kaynağı var.
• Ev, özel olarak korunan doğal alanların veya rezervlerin topraklarında bulunmuyor.

Gayrimenkul güvencesi ile kredi nasıl alınır

1. Bir banka veya finans kurumu seçin

Başvuru, şirketin web sitesi aracılığıyla çevrimiçi olarak gönderilebilir, çağrı merkezinde operatöre bırakılabilir veya şahsen ofise gelinebilir. İlk adım, adınızı, doğum tarihinizi, iletişim bilgilerinizi gerektirecektir. Ayrıca, başvurduğunuz miktarı belirtmeniz istenecektir. Ayrıca mülkünüzün türünü de soracaklar.

Bundan sonra, banka veya finans kurumu kısa bir duraklama yapacaktır: kelimenin tam anlamıyla on dakikadan birkaç saate kadar. Sonuç olarak, bir karar verilecek - başvuru önceden onaylandı veya reddedildi.

2. Belgeleri hazırlayın

Ofise gelirseniz, hemen bir dizi gerekli kağıt toplayabilirsiniz. Uzaktan mı başvurdunuz? Belki de borç veren, belgelerin elektronik formatta taranmasını değerlendirmeyi kabul edecektir. İhtiyacın olacak:

• oturma izni olan pasaport (kayıt işareti);
• ikinci belge (nadiren sorulur) – SNILS, TIN, pasaport, emekli maaşı, ehliyet;
• bir gelir belgesi, bir çalışma kitabının onaylı bir kopyası, bir emeklilik fonundaki kişisel hesabın durumuna ilişkin bir bildirim - burada her alacaklının kendi gereksinimleri vardır. Bazıları, gelir ve istihdam onayı olmadan, ancak daha yüksek bir oranda kredi verir;
• gayrimenkulün mülkiyetini onaylayan bir belge. Bu, bir satış sözleşmesi, bir daire veya arazi için USRN'den bir alıntı, bir miras sertifikası, bir bağış sözleşmesi veya bir mahkeme kararı olabilir - doğrulayan her şey: nesnenin sahibi sizsiniz ve nesneyi elden çıkarabilirsiniz;
• konutlar için, ev defterinden bir alıntı veya tek bir konut belgesi isteyeceklerdir - dairede kaç kişinin kayıtlı olduğunu gösterirler;
• evli iseniz ve eşiniz müşterek borçlu olmak istemiyor ancak daireyi rehin vermeye itiraz etmiyorsa, noter tasdikli bir muvafakat almanız gerekir. Eşin (a) bu mülkü elden çıkaramayacağını belirten bir evlilik sözleşmesi de uygundur. Borç veren, mülk sahibinden, mülkün satın alındığında evli olmadığına dair bir noter belgesi imzalamasını da isteyebilir. İkinci durumda, bazen noter olmadan da mümkündür - alacaklının takdirine bağlı olarak.

Değerleme albümü yapacak bir değerleme şirketi bulun. Tüm belgeleri bir günde teslim etmek için aceleniz varsa bunu önceden yapabilirsiniz. Ancak dikkatli olun: çoğu zaman bankalar ve finans kuruluşları yalnızca kendileri tarafından akredite edilmiş firmalarla çalışır.

Bir diğer önemli belge ise mülk sigortasıdır. Ayrıca sigorta şirketinden, eşyanızı almayı ve hizmet için faturalandırmayı kabul ettiği konusunda önceden bir görüş alabilirsiniz. Ve yine, dikkatli olun - sigorta borç verenlerle çalışırken de seçicidir.

3. Başvurunun onaylanmasını bekleyin

Ya da reddetme. Başka bir borç verenle deneyebileceğinizi veya bununla yeniden pazarlık yapabileceğinizi unutmayın. Örneğin, borçlu, gayrimenkul tarafından güvence altına alınan bir miktara güveniyordu, ancak borç veren daha küçük olanı kabul ediyor ya da kişinin aylık ödemeleri çekmeyeceği ona hiç görünmüyor. Ancak kefil bulursanız, gelir belgesi alırsanız, ortak borçluları bağlarsanız, kredi onaylanabilir.

Onaylanan başvurunun geçerlilik süresi alacaklının kendisi tarafından belirlenir. Genellikle bir ila üç aydır. Tüm prosedürden sonra tekrar geçmek zorunda kalacak. Ancak gayrimenkul ile güvence altına alınmış en iyi kredi koşullarını arıyorsanız, zaten gerekli tüm belgelere sahip olacaksınız ve diğer finans kuruluşlarına başvurabilirsiniz.

4. Bir rehin kaydedin

Rosreestr'de - bu departman ülkedeki gayrimenkullerin muhasebesinden sorumludur - gayrimenkul üzerinde bir takyidat uygulandığına dair bir kayıt olmalıdır. Artık mal sahibi malı serbestçe satamayacak ve alacaklıyı aldatamayacak.

Bir rehin kaydetmek için MFC veya Rosreestr'e gitmeniz gerekir. Bazen yüz yüze ziyaretler olmadan da yapabilirsiniz. Finansal kurumlar elektronik imzaları aktif olarak kullanır ve belgelerin uzaktan dosyalanmasını uygular. Kendiniz bir elektronik imza verebilirsiniz ve nerede ve nasıl olduğunu bilmiyorsanız, borç veren size söyleyecektir. İmza, ortalama 3-000 ruble ödenir. Bazı borç verenler bunu borçlularına verir.

5. Parayı alın

Sözleşmeyi imzaladıktan sonra nakit veya banka hesabına havale ile para talep edebilirsiniz. Banka ayrıca bir ödeme planı da yayınlayacaktır. Belki de ilk ödemenin cari ayda yapılması gerekecektir.

Konut kredisi almak için en iyi yer neresidir?

Bankalar

En popüler seçenek. Daireler, konutlar, apartmanlar ve hatta garajlar tarafından güvence altına alınan krediler, hem Merkez Bankası'nın tepesindeki kuruluşlar (müşteri ve varlık sayısı bakımından en büyük kuruluşlar) hem de daha “mütevazı” meslektaşlar tarafından verilir. Örneğin, bölgesel bankalar.

Bankalar, borçlunun portresini değerlendirirken çok titiz davranmaktadır. Belgeleri dikkatlice kontrol ederler ve başvuru onay süreci bir hafta veya daha uzun sürebilir. Bankalar ayrıca maksimum kredi tutarını belirleme konusunda daha az esnektir. Bu, borçlunun aniden ödeme yapmaması durumunda kendini sigortalamak isteyen büyük bir iştir.

Bankanın reklam yaparken sizi gayrimenkul teminatlı bir krediyle tek bir faiz oranıyla cezbedeceğine ve belgelerinize baktığında daha yüksek bir oran sunacağına hazırlıklı olun. Birkaç puan azaltmak için, bordro müşterisi olmayı veya ortaklardan ek sigorta satın almayı teklif edecekler.

Yatırımcılar

Kredi veren şirketler ve özel yatırımcılar var. 2022 yılı için bu tür kredilerin yasallığı açısından “gri” bir bölge olduğunu belirtmek zorunda kalıyoruz. Ülkemizde özel yatırımcıların gayrimenkul teminatlı kişilere kredi vermesi yasaktır. Yalnızca iş (IP veya LLC).

Ancak kanunda boşluklar var. Ayrıca, hayali tüzel kişilerin tescili ile dolandırıcılığın eşiğinde. Veya borçlunun malını doğrudan kendilerine yeniden yazarak onu yanıltıyorlar.

Gayrimenkul teminatlı bir yatırımcıdan kredi almaya karar verirseniz, sözleşmeyi “gizli anlamlar” için okuyabilmesi ve işlemde size yardımcı olabilmesi için bağımsız bir avukata danışın. 

Ek yollar

Ülkemizde TBM'ler – kredi ve tüketici kooperatifleri bulunmaktadır. Hissedarları var - kabaca konuşursak, paralarını ortak bir havuza yatıran insanlar, gerekirse diğer hissedarlar bunları kullanabilir. Tabii ki, “teşekkür ederim” için değil, karşılıklı yarar sağlayan şartlarla. Yasal MKT'lerin Merkez Bankası kaydında olduğunu lütfen unutmayın.

TBM'de gayrimenkul ile güvence altına alınan bir kredi böyle çalışır. Müşteri onun hissedarı olur. Borç istiyor. Kooperatif kabul eder veya reddeder. Her şey bir bankadaki gibidir, ancak ÇKP'ler borçlunun kişiliğine daha az talepte bulunur ve krediyi daha hızlı onaylar. Bunun yerine daha yüksek bir yüzde belirlenir (Merkez Bankası'nın belirlediğinden daha yüksek olamaz). Bazı “agresif” bankalar geç ödemelere atıfta bulunur.

Daha önce, MFI'ler (mikrofinans kuruluşları, günlük konuşmalarda “hızlı para” olarak adlandırılırlar) ve rehinci dükkanları da gayrimenkul teminatlı krediler verebilirdi. Şimdi bunu yapmalarına izin verilmiyor.

Gayrimenkul tarafından güvence altına alınan bir kredi hakkında uzmanların yorumları

Biz sorduk Finans şirketinin teminatlı kredi departmanı başkanı Almagul Burgushev hizmet hakkındaki görüşlerinizi paylaşın.

“Gayrimenkul ile güvence altına alınan krediler her yıl sadece ivme kazanıyor. İnsanlar bunun gerçekten karlı olduğunu anlamaya başladılar: oranlar tüketici kredisinden çok daha düşük, vade de 25 yıla çıkarıldı. Bu tür kredilerin tehlikeleri hakkında yanlış bir kanı yoktur. Müşteriler, örneğin beş ila on diğer kredilerini kapatmak için böyle bir kredi alırlar. Sonuçta, bir bankada ödeme yapmak daha karlı. Gayrimenkul tarafından güvence altına alınan azami kredi tutarı, nesnenin değerinin %80'ine kadar mümkündür.

Kendi işlerini açmak veya kişisel bir işi desteklemek için bu tür kredilere başvururlar. Akrabalar tarafından yapılan bir operasyon için etkileyici bir miktar gerektiğinde daha trajik durumlar da vardır.

Elbette bir daire satabilirsiniz, ancak bir kişi ödeyebileceğinden eminse neden kredi kullanmıyorsunuz? Teminatlı bir kredi çekip aniden ödeyemeseniz bile her zaman satabilirsiniz. Bu kredi türü, krediyi hangi kaynaklardan geri ödeyeceğini tam olarak bilen herkes için uygundur.

Alacaklılara gelince. Bankalar her zaman daha uzun bir kredi vadesi ve daha düşük bir orandır. Ancak başvurunun değerlendirilmesi daha uzundur ve borçlu, kredi geçmişi, istihdam konusunda daha talepkardır. Genellikle bir müşteri, dairesini rehin ederse, bankanın ona gereksiz sorular sormaması gerektiğini düşünür. Bununla birlikte, dairesinin maliyeti ne olursa olsun, banka borçluyu yakından takip eder.

Kredi kooperatifleri (CPC'ler) zaten müşterilere daha sadıktır, ancak oranlar bankalardan biraz daha yüksek olabilir. Özel yatırımcılar da aynı derecede sadıktır. Ama bu herkese para dağıttıkları anlamına gelmez. Gelir belgeleri gerekli değildir, ancak bir görüşmede potansiyel bir borçlunun güvenilirliğini değerlendirirler. Bir yatırımcı tedavi gününde para alabilir ve bu kesinlikle bir avantajdır.

Teoride, bir müşterinin hızlı bir şekilde para bulması gerekiyorsa, bunu bir yatırımcıdan veya bir TBM'den isteyebilir ve ardından bir banka ile yeniden finanse edebilir." 

Popüler sorular ve cevaplar