2022'de bir daire nasıl ipotek edilir ve para alınır: uzman tavsiyesi ile adım adım talimatlar

Ekonomideki durumun ardından bankalar kredi politikalarını yumuşatıyor ya da sıkılaştırıyor. 20 yıl önce, krediler dikkatli bir şekilde verilirdi: teminatlı veya garantili. Zamanla, daha fazla mikrofinans kuruluşu ortaya çıktı ve verilen kredi ve kredi kartı sayısı da arttı. Borçlular için gereksinimlerin düzeyi azalmıştır.

Ancak son yıllardaki ekonomik çalkantı, bankaları ve diğer borç verenleri yeniden daha seçici olmaya zorluyor. 2022'de kredi almanın tek kesin yolu bir daireyi ipotek edip hızlıca para almaktır.

Adım adım talimatlar hazırladık ve bir uzmanla her şeyin nasıl doğru yapılacağı hakkında konuştuk.

Bir dairenin rehiniyle ilgili ana şey

Daire ipotek gereksinimleri

Ülkemizde bir dairenin ipoteği için - ne mülkün kendisi için ne de para almak isteyen kişi için - tek tip bir gereklilik yoktur. Borç verenler yalnızca finansal çıkarları ve risk değerlendirmeleri tarafından yönlendirilir.

Örneğin, bir banka asla ZATO'larda bir daireyi teminat olarak almaz, çünkü bunlar kapalı şehirlerdir. Borçlu parayı iade edemezse, dairenin satılması gerekecek ve bunu yapmak zor olacaktır. Ve borç verenin parasını mümkün olan en kısa sürede geri alması önemlidir. Başka bir banka böyle bir daireyi kabul edebilir, ancak biraz daha yüksek bir oran teklif edebilir ve konutun gerçekte maliyetinden daha az para verebilir.

Borçlunun izin verilen portresi de her borç veren için farklıdır. Bir kişinin kalıcı bir işi ve geliri yoksa büyük bankalar reddedebilir. Veya daha az uygun koşullar sunun. Aksine, kredi ve tüketici kooperatifleri ve özel yatırımcılar, başvuranı para için değerlendirmede çok kritik değildir.

2022 yılında alacaklıların tekliflerini analiz ettik ve Ülkemizdeki bir daire için teminat için “aritmetik ortalama” şartlarını çıkardık.

Daire, borç verenin temsilciliğinin bulunduğu bir şehirde bulunmaktadır. Bankanın (her ne kadar konutu teminat olarak kabul etmese de) bulunduğunuz yerde şubeleri ve şubeleri yoksa, böyle bir dairenin düşünülmesi olası değildir. Nedeni basit: Borçlu borcunu ödeyemezse, tahliye edilmesi, dava açılması ve satılması gerekecektir. Bunlar, özellikle başka bir şehirde ikamet ediyorsa, borç veren için maliyetlerdir.

Dairenin durumu. Borç veren yeni duvar kağıtlarına ve çift camlı pencerelere bakmayacaktır. Tabii ki, daire bir yangının peşindeyse, likit değildir. Ancak genel olarak güzel mobilyalar ve yeni bir mutfak takımı maliyeti etkilemez. Ne de olsa, ipotekli ve potansiyel olarak hızla satılabilecek bir daire.

Evin acil, harap olmaması alacaklılar için önemlidir. Kat sayısı ve daire sayısı için gereksinimler vardır. Örneğin, altı daireli iki katlı evler - Sovyet yıllarının başlarında inşa edilmişler - çoğu alacaklının kriterlerine girmiyor. Evin zemini ahşapsa - ayrıca büyük olasılıkla kefalet bir seçenek değildir.

Tüm iletişim çalışıyor olmalıdır: gaz, elektrik, ısıtma ve su temini. Yasadışı yeniden geliştirmeye çoğu zaman izin verilmez. Örneğin, gaz sobası olan bir dairede mutfak ile oda arasındaki duvar yıkılmışsa, bu çok önemlidir. Ancak sadece kiler yeniden yapıldıysa, o zaman bankanın takdirindedir. BTI'da yasallaştırılan yeniden geliştirmeler kabul edilebilir.

Borç veren dairenin sıvı olduğunu nereden biliyor? Çok basit: bir değerlendirme sipariş etmeniz gerekecek. Bu ücretli bir hizmettir. Ülkemizde ortalama maliyet 5-15 bin ruble. Uzman gelecek, fotoğraf çekecek, bir sonuç yazacak - bir değerlendirme albümü. Müfettiş, bankanın kredinin büyüklüğü hakkında sonuçlar çıkaracağı bir daire satmanın ortalama maliyetini gösterecektir.

Mülkiyet temeli. Basitçe söylemek gerekirse, bu daireyi nasıl aldınız? Bir borç veren için ideal bir temel, bir satış sözleşmesidir. Yani, bir zamanlar kendiniz bir ev satın aldınız ve şimdi onu ipotek etmek istiyorsunuz. Ya da bir daireyi özelleştirdiniz. Özelleştirmenin 1991'de başladığını hatırlayın.

Bir bağış sözleşmesi kapsamında ve miras olarak alınan dairelere karşı temkinlidirler. Özellikle daire yakın zamanda size taşındıysa. Aniden, birkaç ay içinde, bir suç veya adli arka plan ortaya çıkacak mı? Örneğin mal paylaşımında menfaatleri dikkate alınmayan mirasçılar olacaktır.

Aynı zamanda, bu tür daireler hala kabul edilmektedir, ancak tapu sigortası yaptırmaları istenmektedir. Böyle bir poliçeye göre, sigorta şirketi aniden mahkemede bir bağış sözleşmesi veya mirasa itiraz edilirse bir daire için para ödemeyi taahhüt eder.

Tutuklanan ve bağış sözleşmesi imzalanan daireler uygun değildir. Mahkeme daireye el koyabilir. Bu, örneğin sahibi bir ceza davasına dahil olduğunda olur. Ya da ondan borç tahsil ederler. Borç veren, daha önce bir bağış sözleşmesi yapılmış olan bir daireyi almayacak.

Çoğu zaman kiraya verilen daireleri kabul etmezler. Ancak borç veren bunu öğrenemez - sadece bunun için sözünüzü alın. Başka bir şey de, acil bir durumda bu sizin lehinize oynamayabilir. Bir daireyi ipotek ettiğinizi ve sigortaladığınızı, ancak aynı zamanda kiracılara kiraladığınızı düşünün. Gaz sızıntısı vardı ve konut hasar gördü. Daire başkaları tarafından kullanılmış ve sigorta şirketi tazminat ödemeyi reddedecektir.

Borçlular için gereksinimler

Bir daire tarafından güvence altına alınan parayı almak istediğinizde, borç veren de sizi borçlu olarak değerlendirecektir. Bankalar en katı kriterlere sahiptir.

Yaş. Çoğu durumda, bir vatandaş mülkünü 18 yaşından itibaren elden çıkarabilir. Özgürlüğün mahkeme tarafından tanınması durumunda, 16 yaşın üzerindeki kişiler için istisnalar vardır - yani, bir kişi tam olarak yetenekli kabul edilir, yani o rehin vermek de dahil olmak üzere mülkü elden çıkarabilir.

Ancak, kredi verirken bankalar borçlunun asgari yaşını yükseltir. Alt çubuk çoğunlukla 20-21 yaşındadır. Üst çubuk oldukça geniştir - 65 ila 85 yaş arası. Bu yaşta, kredi zaten tamamen kapatılmış olmalıdır.

Örnek. 50 yaşında bir şehir sakini, bir daireyi ipotek etmek ve parayı 20 yıllığına bankaya iade etmek istiyor. Ancak, banka sadece 65 yaşın altındaki borçlulara kredi vermektedir. Yani sadece 15 yıl kredi çekmeniz veya başka bir banka aramanız gerekecek.

İş deneyimi ve gelir.  Kredi tüketici kooperatifleri (CPC) ve özel yatırımcılar, bir daireyi ipotek edip para almak isteyenlere mümkün olduğunca sadık. Bankalar yine bu konuda en kritik olanlardır. 2-NDFL sertifikası hazırlayın (gelir üzerine), en az 3-6 ay son yerde çalışıyor olmanız gerekir. Aynı zamanda, bankalar hepsinin resmi olarak çalışmadığını anlıyor. Bu nedenle, alternatif olarak banka ekstrenizi kabul edebilirler. Açıklama, borçlunun belirli bir düzenlilik içinde para aldığını ve hesaplarında parası olduğunu göstermelidir.

Kredi geçmişi. Her şeyden önce, bankalar buna dikkat ediyor – TBM de buna bakıyor. Kredi geçmişi özel bürolarda tutulur. Bu kişi için hangi kredilerin kayıtlı olduğu, ödemelerin zamanında yapılıp yapılmadığı hakkında bilgi iletirler. 

Bir daireyi ipotek etmek için adım adım talimatlar

1. Bir borç veren seçin

Seçim, bankalar, bir kredi tüketici kooperatifi (CPC) veya özel bir yatırımcı arasındadır. Her birinin aşağıda tartışacağımız kendi avantajları ve dezavantajları vardır.

2. Belgeleri hazırlayın

Bir daireyi ipotek etmek için ihtiyacınız olacak:

• bir başvuru formu doldurun (her borç verenin kendi formu vardır);
• tescilli orijinal pasaport;
• ikinci belge (SNILS, ehliyet, TIN, askeri kimlik, pasaport ve bazen hepsi bir kerede - her alacaklının kendi gereksinimleri vardır);
• 2-NDFL gelir belgesi (muhasebe departmanından isteyebilir veya vergi servisinin web sitesinde kişisel hesabınıza indirebilirsiniz - her şeyden önce, bunu isteyen bankalardır);
• çalışma kitabının bir kopyası veya ondan bir alıntı (bankalar da soruyor);
• evli iseniz ve eşinizin (a) bir daireye sahip olmadığı ve krediler için ortak borçlu olarak hareket etmediği bir evlilik sözleşmesi yapmadıysanız, o zaman sicil dairesinden bir sertifikaya ihtiyacınız vardır;
• dairenin mülkiyetinin teyidi: bir satış sözleşmesi, USRN'den bir alıntı, bir miras sertifikası, bir bağış sözleşmesi veya bir mahkeme kararı.

3. Sigortayı ve değerlemeyi anlayın

Her şeyden önce, borç veren dairenin bir ekspertizini isteyecektir. Kanun bunu yapmak zorunda değildir, ancak pratikte bu prosedür neredeyse her zaman gerçekleştirilir. Borçlunun dairesinin belirli bir miktara mal olduğu sözüne inanmak imkansız. Değerleme şirketleri hızlı çalışır. Bundan önce, herhangi bir değerleme şirketinin uygun olup olmadığını veya sadece bir banka veya TBM tarafından akredite edilmiş şirketlerden olup olmadığını kontrol edin. Uzman gelecek, bir değerlendirme albümü yapacak (ortalama 1-3 gün içinde) ve konut maliyeti hakkında bir sonuç yazacak.

Bundan sonra, borç veren, teminat olarak vermeye hazır olduğu tutarı ilan edebilecektir. Lütfen kimsenin bir dairenin fiyatının %100'ünü krediyle vermeyeceğini unutmayın. Peki, piyasa değerinin %80-90'ını verirlerse. Örneğin, değerleme uzmanı mülkün 10 milyon ruble değerinde olduğunu yazdı. Borç veren bu miktarın %75'ini yani 7,5 milyon ruble vermeyi kabul eder. Borç verenin dairenin alıcısı olmadığını unutmayın. Farklı bir görevi var: para vermek, para kazanmak ve bir şeyler ters giderse, rehini çabucak satıp kendininkini iade etmek.

İşlemden önce dairenin sigortası üzerinde anlaşmanız gerekecektir. Sigorta şirketi, nesneyi ve borçlunun hayatını sigortalamaya hazır olduğunu teyit etmelidir. Resmi olarak, herhangi bir şirket uygundur. Ancak, borç verenler genellikle birlikte çalıştıkları sigortacı havuzunu belirtirler. Başka bir şirket seçerseniz, başvuru daha uzun olarak kabul edilebilir ve hatta açıklama yapılmadan reddedilebilir.

Borçlunun unvanı sigorta ettirmesi gerekli değildir (yukarıda bu hizmetten bahsettik). Ancak borç veren yine bu durumda oranı reddedebilir veya yükseltebilir.

4. Bir rehin kaydedin

Bu aşamada Rosreestr tarafından temsil edilen devlet davaya müdahil olur. Bu departman, ülkedeki arazi ve gayrimenkullerin muhasebesinden sorumludur. Ne için ve hangi koşullarda kredi çektiğiniz onun için önemli değildir. İşlemin saflığının bir tür garantörü olarak hareket eder. Şu andan itibaren dairenizin yanındaki USRN'de bir yükümlülük olacak. Açıklamada dairenin rehinli olduğu belirtilecektir. Bu, gelecekte anlaşmazlıkları önlemek için gereklidir.

5. Kredi onayı ve para alınması şartları

Ortalama olarak, tüm süreç 14 gün sürer. Bu, hiçbir yerde acele etmezseniz, ancak belgelerin toplanmasını geciktirmezseniz olur. Bu sürenin nelerden oluştuğuna bir göz atalım:

• başvurunun kredi veren tarafından ön onayı – 2022'de birkaç saat hatta dakika sürer;
• başvurunun onaylanması – beş güne kadar, en uzun prosedür bankalardadır, bu aşamada tüm belgeleri sağlamanız gerekir;
• sigorta ve değerleme — şirketler hızlı çalışır, ancak anında değil, bu prosedürler için beş gün sürer;
• Rosreestr'de bir rehin kaydı - MFC aracılığıyla kayıt yapılırken başvurunun ve ekli belgelerin alındığı tarihten itibaren beş iş günü - herkes daha hızlı harcayabilmesine rağmen yedi iş günü;
• para almak - rehin kaydından hemen sonra.

Daire kiralamak için en iyi yer neresidir?

1. Bankalar

Oranlar açısından en karlı seçenek. TBM ve yatırımcılardan daha az olacaktır. Ancak bir daireyi ipotek etmek ve para almak en zor şeydir. Çünkü borçluyu dikkatlice düşünürler: gelir tablosu, çalışma kitabı, kredi geçmişi. Onsuz yapabilirsiniz, ancak o zaman oran daha yüksek olacaktır. Ayrıca bankaların onay verme hızı mümkün olan en düşük seviyededir. Parayı çabuk alamayacaksın.

2. Özel yatırımcılar

2022'de yatırımcılar, iş geliştirme için yalnızca bireysel girişimcilere ve tüzel kişilere kefaletle para verebilirler. Sıradan vatandaşlara borç vermeleri yasaktır.

Bireysel girişimciniz veya LLC'niz ve kefalet için uygun bir daireniz varsa, bir yatırımcıdan kredi alabilirsiniz. Bu, gelir elde etmekle ilgilenen sıradan bir kişidir. Aynı zamanda, işlemin yasal tarafına eşlik eden bir yönetim şirketi olan bir komisyoncu aracılığıyla hareket edebilir.

Yatırımcılar, bankalardan ve TBM'lerden daha yüksek kredi faiz oranına sahiptir. Ancak mümkün olan en kısa sürede para kazanabilirsiniz.

3. Diğer seçenekler

Mikrofinans kuruluşları, onlar da MFI veya “hızlı para” dairelerini teminat olarak kabul edemezler. Kanun yasaklıyor. Rehinci de konut almaz. Sadece TBM'ler kaldı - kredi tüketici kooperatifleri. Kayıtları Merkez Bankası'nın internet sitesinde yer almaktadır.¹. Listede bir şirket yoksa, onunla çalışmayın.

TBM sadece hissedarlarına borç verir. Modern standartlara göre, format arkaik görünüyor. Sonuçta, başlangıçta kooperatifler “karşılıklı yardım fonları” olarak icat edildi. Yani bir grup insan birleşir ve karar verir: ortak bir fona para ekleyelim ve hissedarlardan birinin fona ihtiyacı varsa ona kredi vereceğiz. Ve bir kişiye yardım edeceğiz ve kendimiz para kazanacağız.

Modern PDA'lar aynı şekilde çalışır, sadece neredeyse herkesi hissedar olarak kabul ederler ve katılmak için para ödemeniz gerekmez. Yani, borçlu kooperatife kabul edilir, teminatlı bir kredi verir ve parayı ÇKP'ye öder. Borcunu ödediği anda gidebilir. 

Kooperatifler borçlunun portresine olabildiğince sadıktır ve bankalardan daha hızlı onay verir. Ama yüzdeleri daha yüksek.

Daire ipoteğinin geri ödenmesi için koşullar

Tüm koşullar kredi sözleşmesinde belirtilmiştir. Normal kredilerden çok farklı değiller. Ödemeler her ay belirli tarihlerde yapılmalıdır. Krediyi herhangi bir ceza ödemeden erken ödeyebilirsiniz. Borç ödendiğinde, güvenlik depozitosu daireden çıkarılır.

Borçlu yılda en az üç kez ödemelerde en az bir gün gecikirse, banka mülkü alma hakkına sahiptir. 18 yaşın altındaki bir çocuk da dahil olmak üzere tüm aile üyeleri için gerçek bir evsiz kalma tehdidi.

Borcunuzu öderken, alacaklının rızası olmadan daire ile ilgili hiçbir şey yapamazsınız. Sen de yaşayabilirsin, kozmetik onarımlar da yapabilirsin. Ancak yeniden geliştirme, satış ve kiralama - yalnızca rehin sahibinin izniyle.

Popüler sorular ve cevaplar

Soruları cevaplar GLS Invest Management Company'nin (GLS INVEST) avukatı Alexander Morev.

Kaynakları:

1. Merkez Bankası web sitesi. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. 16.07.1998 Temmuz 102 tarih ve 26.03.2022-FZ sayılı Federal Kanun (01.05.2022, 19396 tarihinde değiştirildiği şekliyle) “İpotek (Gayrimenkul Rehni)” (değiştirildiği ve eklendiği şekliyle, 8 Mayıs 3 tarihinden itibaren geçerlidir) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.